三和建設が手がける街づくり「街プロジェクト」
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三和建設の町プロジェクト

街の再生:失われた暮らしを、最善、最速の方法で立て直す―リファインハイツ宝塚花屋敷
再建プロジェクトは仮住まいをお探しだった住民の方からの個人的なご相談から出発しました
リファインハイツにお住まいのKさんが、再建までの仮住まいを探しに山本駅前の支店にいらっしゃいました。被災の状況と再建に向けての取り組みをお聞きし、お役に立てればと自宅マンションが被災した当社員をご紹介。被災者同士、同じ立場ということで業務時間外に知識や情報の交換という範囲で、再建に向けてのお手伝いをさせていただいていました。リファインハイツにお住まいだった方々は迅速な対応で連絡網を確立し、およそ2週間後には第1回目の臨時総会を開催していました。建物の被災度区分判定をした結果は「大破」。復旧と建て替えにかかる費用もほぼ同額になるとの答えから、全戸一致の選択で建て替えに決定したようです。地元企業であります当社も、地元復興に向けて会社組織として被災マンションの再建事業を支援する方針を固めていました。リスクが少なく、不参加者を出さずに早期建て替え…この実現に一番高い可能性を模索しました。
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南棟3階の桁行き方向の壁の破損状況
負担が少ない方法での再建を目指して
三和建設が提案した事業計画とは…
デベロッパーにいったん土地をすべて買い上げてもらう全部譲渡方式に対し、当社は、兵庫県住宅供給公社の支援を前提とする再建方法を提案しました。
この方法ですと、

1.参加者が土地持ち分を所有したまま事業が進められる、
2.総合設計制度の適用を受けて生まれる保留床と事業に参加しない区分所有者の持ち分を県公社に買い取ってもらうことで建設にかかる資金負担を減らすことができる、

という利点が考えられました。

“再建事業には住民の参加意識が欠かせない”  
当社はそう考え、土地を所有したままでいることで、参加意識が強くなってくれることを望みました。

一方で自己再建方式より、事業協力者が加わることでスムーズに事が進展していくことも確かです。公的な機関を選ぶことで、組合の信頼も厚いと予想し公社の支援を選びました。日ごろ不動産仲介も営んでおります経験見地から全部譲渡方式が難しいだろうとの読みもしていました。全部譲渡方式を採用しますと、土地持ち分を売却して得た資金で債務を返済し、抵当権を抹消します。

後で調べたところ、持ち分を売却しても残債をすべて返済することができない区分所有者が約20戸あることがわかりました。この方法が採用されたのは、区分所有者の中に土地持ち分を譲渡することに対して抵抗がある人が多かったというのが、一番の理由でした。マンションが完成するまで所有権を持ったままでいるほうが安心して事業が進められると思われたようです。

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南棟5階の桁行き方向の壁の破損状況
三和建設に託された課題は、
全部譲渡方式と同様のリスク回避の仕組みづくり

施工の面では、総合設計制度の利用、免震構造の採用を決めました。さらに公的機関の協力を仰ぐ以上、リスク回避の仕組みを考え、第三者によって事業の進展が妨げられる恐れのないようにする必要がありました。

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