三和建設が手がける街づくり「街プロジェクト」
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三和建設の町プロジェクト

新しい街づくり:地元に根ざした私たちにできること―川面北区画整理事業

土地区画整理とは、
都市計画区内の土地について、都市基盤が未整備の市街地を健全な市街化にするために、道路・上下水道・電気・ガス・公園・河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え、宅地の利用の増進を図る事業です。

今回のきっかけ  
photo ある日、既に完了した三和建設の川面東土地区画整理事業にご参加いただいた地権者のK様から、ご自身の所有する土地に関するご相談を頂きました。
後に「川面北土地区画整理事業」となるその地域は、市街地でありながら未利用で、森林化していました。
未利用の原因は、山岳傾斜地のうえ、未整備な里道しかなく、地権者の高齢化や後継者不足により利用できなくなった実情があり、 永く放置された状態にありました。
地権者の方の所有区分も土地が雑草・森林化したことで、不確実になり、接道もなく、単独利用も出来ない状況です。
現状のままであると、相続や世代交代時に境界明示もできないことが明白で、後継者への引継ぎを関係地権者様それぞれが課題とされていました。
Step1 区域設定の検討と関係地権者の方針

まずは区域設定の検討を行いました。次に関係する地権者様の整理を行い、開発手法の検討を行いました。 関係地権者様は、すべての土地を売却するお考えはなく、優良な街づくりと将来の利用、相続対策などが目的でした。 弊社は、関係地権者様の方針に沿って、区画整理事業の業務代行方式をご提案し、ご賛同を頂きました。

Step2 幹線道路への接道方法の検討

幹線道路への接道方法を様々な方向から検討し、調査を重ねました。そして3案を作成し、幹線道路に接続する地主さんに打診させていただきました。 3案の中から、S様が所有される位置指定道路を拡幅・改善し、区画整理事業地の進入路として利用することをご提案、また組合員としてご参加いただくようにお願いしました。 S様も自宅周辺地の整備は必要だとのお考えもあり、接道案及び区画整理組合員に参加することにご賛同を頂きました。

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Step3 計画区域の地権者様に区画整理事業組合参加呼びかけ

道路設置計画の見通しが立ち、区画整理事業区域を定めた後に地権者様へ組合員参加要請を働きかけました。 結果、参加者はK様、O様、S様、T様、T様の5名の方々とそのご親族が前向きにご参加いただけることになりました。

Step4 (仮称)川面北土地区画整理事業の土地利用計画案を策定

第一案を基本に、修正第二案、更に修正を加え第三案の現在に至っています。
この間、宝塚市まちづくり条例に従い、各課とも協議を重ねてきました。

Step5 近隣自治会の同意と区域広告の公示

宝塚市まちづくり条例に従い、関係区域の自治会説明会を重ねました。 当該地は、
・ 川面大道自治会長 I様
・ 清荒神自治会長 U様及び第三隣保
・ 非自治会員様 代表N様ほか8世帯

上記の方々へのべ12回の説明会と、個別意見書への対応、及び宝塚市斡旋協議を重ね、関係自治会から今回の事業への同意を頂きました。

そして本事業が宝塚市の区域広告の公示を頂きました。

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Step6 (仮称)川面北土地区画整理事業の準備組合立ち上げと総会開催
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関係地権者様の同意をいただき、準備組合が発足しました。 理事長にK様、副理事長にO様が選任され、本事業計画及び事業代行方式による区画整理の承認を頂きました。
そして準備組合総会が開催されました。
・ 進捗状況報告
・ 鑑定評価書内容の説明
・ 組合設立認可準備説明
・ 事業計画説明
・ 換地設計

Step7 工事安全祈願祭  
平成20年11月17日(日曜日)川面神社様をお迎えし、現地において催行しました。
今後伐採工事業者選定及び着手となる予定です。
Step8 宝塚川面北土地区画整理組合の設立  
平成21年3月19日(木曜日) 土地区画整理法 第14条 第1項の規定により、
宝塚市川面北土地区画整理組合の設立が宝塚市より正式に認可されました。
いよいよ造成工事に着手いたします。
最後に・・・
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今回区画整理事業に参加される地権者様は、川面地区の自治会会員様で古くから互いに顔見知りの方ばかりではあるものの、隣接問題や地主、小作者、慣習、境界明示など輻輳する諸問題が多数ありました。 また対岸の清荒神参道商店主、新住民の方々の意見の相違など、立場の違いでの意見が多様を極めました。 弊社は、地元企業としての実績や地元を熟知する業者としてご信頼を頂き、複雑な諸問題の解決に努力をいたしました。
今後も、みなさまのご期待に沿える『街プロジェクト』を推し進めてまいります。

区画整理のメリット
1.土地所有者が地元の街づくりに参画できます。
※土地所有者のご意見を練り入れた良質な街づくりに参画いただけます。
2.オープンな事業ですので公平にメリットが受けられます。
※区画整理は事業そのものが土地区画整理法で行政庁の許可を受けることとなりますので、従前地の評価や事業費等が第三者のチェックを受け、事業の透明性や公平性が保たれます。
3.一般の民間開発に比較して許認可が早くおります。
※区画整理は公共性がありますので里道、水路の処理、行政庁各課の処理、近隣土地所有者の理解も得られ易く、許認可が早くなることが考えられます。
4.土地の処分・利用が自由に選べます。
※従前地での処分、換地取得後で処分、利用が自由にできます。

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