三和建設が手がける街づくり「街プロジェクト」
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新しい街づくり:地主さんの意見をお聞きし、地域にふさわしい方法を模索する―川面東区画整理事業 photo

ある日、川面にお住まいのMさんから資産についてのご相談を受けました。お父様がお亡くなりになり、相続税を支払うのに土地を処分したいとのこと。その土地は、現状だと資産価値の低いものでしたので、何とかならないものかと当社でも思案しておりました。

考え着いた方法は、土地の区画整理でした。
市に相談を持ち込んだところ、はじめは「こんな小さい場所できひんなぁ」と言われました。ところが、事業の条件に土地の大きさなど明記されていないのです。県に聞いてみると、確かに土地の大きさは決まっていないという返答でした。どうやら、個人施行で実施できそうだというのがわかりました。

今回、区画整理した場合のメリットは?  

Mさんは当初、相続税の対処として土地を売却する予定でした。それが、区画整理することで、まず税法上の優遇が受けられるようになりました。残す分の土地は、亡くなった方の相続財産を引き継ぐという形で譲渡税、取得税が減免されます。登記も無料です。

さらにきれいな平地になることで、土地の評価額も倍ほどに上がりました。優良住宅の認定を受ければ、税金も少なくてすみます。市からの技術授助も受けられたので事業も安心して行えました。Mさんのお悩みは解決し、結果大変喜んでいただけました。当事業は、宝塚市で最初の個人施行例となりました。

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皆が自由に、公平にできる方法ってあるのかな?
その川面で、土地の売買の話が頻繁に出ていると聞きました。ところが、川面は昔ながらの地主さんが残っている地域なので、土地の区分けも入り組んだ複雑な形状をしています。一人の地主さんの判断で大きい建物が突然建築されれば、その周りの土地を持つ他の地主さんが困ることにもなります。土地に対する考え方は、地主さんによって様々です。そんなみなさんの希望は、それぞれの考えに合わせて自由に土地を運用でき、なおかつ地域一帯がよりよくなる方法でした。

Mさんの区画整理の話をしたところ、他の地主さんも興味をもたれた様子でした。7人以上集まると組合ができるという提案をしたところ、9人の地主さんが参加を希望し、組合施行で事業が実施できることになりました。こちらも宝塚市では初の組合よる施行例です。

 

新しい街が生まれます。  
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図面が完成し、それぞれの持ち分が決まった段階で、各地主さんはそれぞれ所有地の運用を決めることになりました。子どもたちに譲渡する方、住宅地として売却する方、借地として提供される方など様々です。最終的には7,750㎡の民有地が30区画の宅地と道路、公園が整備された住宅街に生まれ変わりました。駅や小学校も近く、もともと良い環境の地域が整備されたことで、分譲地にも人気が集まっています。地主さんの団結によって、川面に一つの街が誕生します。

あなたの土地も街の一部です。

区画整理は土地所有者と市が一緒に街づくりの計画をつくっていくところから始まります。その計画に沿って一定の区域を定め、道路、公園の用地や事業費を生み出すための土地を公平に出し合い、道路や宅地を総合的に整備します。

メリットは、まず地元の街づくりに自分たちの声が反映できることです。オープンな事業ですので、利益の分配を公平に得ることができます。数人の方と組合を作られて事業を行う際も、土地区画整理法で行政庁の許可を得る形になりますので、従前地の評価や事業費などが第三者のチェックを受けることになり、事業全体が透明かつ公平に保たれながら進められます。

さらに、公共性がある事業ですので一般の開発と比較して許認可が早くおります。行政各課の処理や近隣の土地所有者の理解も得られやすく、よってスムーズに事業が進むことが考えられます。そして土地の処分、利用の選択が自由にできます。従前地での処分、換地取得後での処分、利用など自由に選択ができます。

区画整理事業は奨励法に基づいていますので、良質な街づくりの一環として行政庁も推奨しています。

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区画整理のメリット
1.土地所有者が地元の街づくりに参画できます。
※土地所有者のご意見を練り入れた良質な街づくりに参画いただけます。
2.オープンな事業ですので公平にメリットが受けられます。
※区画整理は事業そのものが土地区画整理法で行政庁の許可を受けることとなりますので、従前地の評価や事業費等が第三者のチェックを受け、事業の透明性や公平性が保たれます。
3.一般の民間開発に比較して許認可が早くおります。
※区画整理は公共性がありますので里道、水路の処理、行政庁各課の処理、近隣土地所有者の理解も得られ易く、許認可が早くなることが考えられます。
4.土地の処分・利用が自由に選べます。
※従前地での処分、換地取得後で処分、利用が自由にできます。

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